Людей, спасавших свои рублевые накопления в 2014 году через покупку недвижимости, в ближайшее время ждет неприятный сюрприз - налоговые нововведения, которые начнут действовать с 2016 года. С 1 января продать квартиру без уплаты налогов станет возможным только через пять лет (вместо трех, как сейчас). Это подталкивает многих инвесторов уже сейчас активно выходить в кэш - продавать свои инвестиционные квадратные метры через переуступку прав. О приобретении таких квартир рассуждает управляющий партнер московского агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш
На сегодняшний день самым безрисковым и интересным с точки зрения среднесрочного (на три-пять лет) инвестирования является покупка квартир в новостройке от частных инвесторов.
И причин этому несколько:
1) арендный бизнес квартир сильно просел, и рассматривать покупку готовой вторичной недвижимости с этой точки зрения не слишком целесообразно. Судите сами: окупаемость больше 20 лет, сервисные издержки и нервотрепка с арендаторами с учетом сниженных арендных ставок приводят к тому, что объект становится скорее пассивом, чем активом;
2) с учетом того, что ощутимый объем новостроек заморожен или сдвигается по времени, вложения на любом этапе от котлована до подведения коммуникаций в среднесрочной перспективе представляют повышенный риск и заморозку своих инвестиций на неопределенный срок. В данном случае мы рассматриваем именно варианты на этапе котлована и долгострой.
В этой связи, если мы не рассматриваем вариант решения личного жилищного вопроса, а делаем ставку на инвестиционную привлекательность объекта, рекомендуем отдавать предпочтение вторичной недвижимости в новостройках, реализуемой частными инвесторами.
Причина № 1: цена. Цена на квартиры в новых домах на сегодняшний день на 5-10% отличается от цены самого застройщика. И цена частных инвесторов ниже за счет того, что они не завязаны на кредитные обязательства и план продаж, они готовы зафиксировать свою прибыль, которая и так обычно составляет от 50% до 70% от первоначальных вложений.
Приобретая подобные объекты, совсем не обязательно при этом вкладываться в ремонт (особенно с учетом новых цен, привязанных к евро и доллару).
Кроме того, продавец заинтересован вывести свои деньги, не дожидаясь изменений в налоговом законодательстве, которые вступят в силу в 2016 году и привяжут расчет налогооблагаемой базы к кадастровой стоимости объекта. А пятилетнее ожидание налогового вычета явно не входит в планы инвестора.
Причина № 2: отсутствие юридических рисков. Наличие свежеполученной собственности и ключей на руках, а также высокая вероятность отсутствия прав третьих лиц на объект (что в любом случае следует проверять) являются неоспоримыми доказательствами юридической чистоты объекта.
Рассматриваемые нами объекты через три года в том же самом состоянии, а именно «в бетоне», принесут своему владельцу прибыль порядка 30-40%, что составит минимум 10% годовых. Этот вариант идеально подойдет консервативному инвестору, готовому получить разумную прибыль, не неся практически никаких рисков.
В любом случае, прежде чем покупать что-либо, надо проанализировать перспективы роста района, качество строительства, возможности появления метро, инфраструктуры, проблемы парковки и еще несколько факторов, негативные последствия от наличия или отсутствия которых могут свести на нет всю эту покупку.
Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»
Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.
Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.
Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.
Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.
Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.
При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.
Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.
Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.
Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.
Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.
В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.
Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.
Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.
Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.
Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.
Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.
Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.
В ней не обойтись без:
Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.
Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.
Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.
Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.
Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.
Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.
Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.
Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.
В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.
Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.
Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.
Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.
Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.
Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.
Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.
При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.
Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.
Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.
Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.
Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.
В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.
Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.
Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.
Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.
Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.
Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.
Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.
В ней не обойтись без:
Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.
Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.
Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.
Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.
Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.
Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.
Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.
Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.
В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.
Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.
Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные , чем квартиры большой площади.
Затраты времени – всего три дня . День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.
При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:
Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия - купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.
Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) - это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.
С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше - 50-60%.
Представьте себе, что:
Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 - 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.
Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:
(Фрагмент семинара – )
С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.
Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:
Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.
Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:
На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи ».
(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:
И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!
Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:
Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:
(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )
Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!
Бизнес на купле-продаже квартир является самым высокодоходным в процентном соотношении после реального сектора экономики. Основное его преимущество — это пассивный характер заработка. Существенный минус – высокие риски. Однако если правильно анализировать рынок и верно оценивать степень надежности застройщика, риск можно свести к минимуму.
Строительный рынок в крупных российских городах развивается приблизительно с одинаковой интенсивностью. Отличается здесь столица в связи с высоким порогом входа (цена квартир гораздо выше). Отдельного внимания заслуживают такие города как Сочи, которые в 2012-2014 гг пережил настоящий строительный бум из-за огромного вливания инвестиций.
Остальная Россия катится по рельсам неторопливо и основные экономические прогнозы здесь схожи.
Мы взяли Самару по нескольким причинам:
Еще несколько лет назад покупка на этапе строительства объекта и его перепродажа после введения в эксплуатацию в среднем через год позволяла получить порядка 15%-20% от стоимости квартиры в сегменте эконом и средней ценовой категории. Такую доходность не один вид пассивного заработка принести не мог.
Сегодня желающие заработать на разнице стоимости новостроек по-прежнему набрасывают эти 15-20 % и часто с успехом продают жилье. Однако нововведения в Налоговом Кодексе (в меньшей степени) и увеличившийся объем вводимого на рынке жилья (в большей степени) грозят этот вид заработка для перекупщиков сильно уменьшить.
С 2010 года в Самаре, равно как и в других больших городах стали реализовываться масштабные проекты застройки территорий жильем эконом-класса. На примере Самары это «Кошелев-проект» на северной окраине города и «Южный город» на южной. Помимо этих масштабных проектов ежегодно строятся новые дома в других районах города («Волгарь», объекты СОФЖИ (Самарский областной фонд жилья и ипотеки), многоэтажные дома на 5 и 6 просеках, ул. Ташкентской и др.)
Ипотечные кредиты позволяют удовлетворить потребности жителей в жилье, благодаря чему коэффициент доступности жилья среди россиян увеличился.
Продажа от застройщика декабрь 2016 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей. Срок сдачи 1.06.2017 г.
В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей. Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.
Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.
Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.
Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.
Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.
Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.
В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.
Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:
Карта покупательской активности по районам.
1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.
Во втором случае, соответственно точка новой застройки отмечена черным квадратом, а место проживания клиентов – черным кругом.
При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:
Надежность застройщика
В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.
Как правило, строительные компании уже функционируют несколько лет на рынке и можно выяснить какие объекты они возводили и с каким успехом.
Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участвовал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.
Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.
В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.
Перед покупкой обязательно читайте разрешительную документацию: свидетельство на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию.
Пример, который может насторожить:
Пример объекта, с высокой долей вероятности недостроя или задержки ввода в эксплуатацию.
Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.
Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.
Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.
Пример малоликвидной квартиры на самарском рынке.
Количество аналогичных предложений на рынке
Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.
Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.
Не прибегайте к услугам риэлторов при продаже квартиры. Их задача – уговорить вас снизить цену для ее быстрой реализации и получить вознаграждение за факт продажи (чаще стоимость своих услуг риэлторы закладывают в цену недвижимости). Правда в том, что если цена низкая, то квартира и так продается в сжатые сроки.
Услуги сопровождения сделки для продавца хоть раз прочитавшего тематические законы и представляющего этапы купли-продажи недвижимости, не представляют ценности.
Помимо вашей квартиры, риэлторы набирают еще 5-10 квартир в том же районе, и не стоит надеяться, что риэлторы будут с особым рвением пытаться сбыть именно ваш объект. Они часто переносят показы покупателям на более удобное для них время, забывают обновлять объявление на досках объявлений (все мы люди!) и т.д.
Итак, ваша квартира понравилась покупателю и он готов ее купить. Какие шаги вы должны вместе пройти, что он стал владельцем квартиры, а вы получили долгожданную прибыль?
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.
От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую сумму в договоре купли-продажи.
Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:
Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.
Раньше зарабатывать на купле-продаже могли лишь те, кто имел наличными или на банковском счете порядка 1,5 -2 млн.рублей. Сегодня благодаря такому инструменту как ипотека, возможность дополнительного пассивного заработка появилась практически у всех, кто имеет официальный вид заработка и некую свободную сумму в размере 200 000 — 500 000 рублей.
Доступность ипотеки позволила появиться на рынке еще одной категории перекупщиков: продавцов-заемщиков .
Схема их работы:
Приобретается квартира в ипотеку на первичном рынке с первоначальным взносом с целью продажи ее через год по завышенной цене. В течение года сумма долго либо гасится (если есть такая возможность), либо продается, будучи в залоге. Банки проводят такую процедуру без особых проблем, особенно, если первоначальный взнос будущего покупателя полностью покрывает остатки долга перед первым банком.
За год они выплачивают проценты, однако итоговая сумма дохода может перекрыть эти расходы.
Пример . Цена квартиры от надежного застройщика 1 000 000 рублей с черновой отделкой. Первоначальный взнос 200 000 рублей. Кредит на 20 лет с процентной ставкой 10,9. Сумма ежемесячных платежей составит 8200 рублей. За год выплаченная сумма составит 98 400 рублей. Сумма погашения по основному долгу 12 000 рублей, остаток долга банку 998 000 рублей. После введения дома в эксплуатацию квартира продается по цене 1300 000 рублей. Считаем доходность: 1300000 – 998 000 – 98 400 = 203 600 рублей. Это тот заработок, который вы можете получить. В пересчете на месяц это не так уж и много: порядка 17 000 рублей. Тем не менее, это абсолютно пассивный вид заработка и с минимальными рисками.
Если хочется продать объект дороже, то можно выполнить небольшие ремонтные работы – штукатурку стен, электропроводку. В этом случае расходы составят около 20 000 рублей (штукатурка) + 10 000 рублей (электропроводка). Это не такие уж большие затраты, однако покупателей такая квартира привлечет с большей долей вероятности и цена ее может быть от 1350 000 рублей до 1400 000 рублей.
